6 pièges à éviter lorsqu’on veut construire à Dakar (ou au Sénégal)
Être propriétaire, c’est le rêve de beaucoup de particuliers au Sénégal ou ailleurs dans le monde.
Beaucoup, par un déficit d’informations se sont retrouvés avec des expériences non-concluantes et ruineuses.
Avant de vous lancer dans un projet aussi onéreux que celui de la construction, il est indispensable de connaitre certaines règles fondamentales pour la réussite de l’ouvrage.
Voici donc 6 pièges à éviter lorsqu’on veut construire une maison individuelle.
1 – La méconnaissance des textes régissant la construction
Au Sénégal, il est apparu nécessaire d’élaborer un code de la construction qui définit les règles applicables aux constructions, le statut des différents intervenants, les relations entre constructeurs et bénéficiaires de ces réalisations ; à la différence du code de l’urbanisme qui statue sur la conformité des ouvrages par rapport à la destination des sols.
Connaitre la loi, c’est disposer d’outils légaux pour anticiper certains désagréments. Aujourd’hui deux textes juridiques destinés aux citoyens sont disponibles :
- Décret n°2010-99 du 27 janvier 2010 portant code de la construction (partie règlementaire)
- Loi n° 2009-23 du 8 juillet 2009 portant code de la construction (Partie législative)
2 – Une définition floue du projet
Nombreux sont ceux qui se lancent sans savoir exactement ce qu’ils veulent. Ils préfèrent suivre leur instinct et se retrouvent financièrement incapables de finir les travaux et improvisent des réaménagements qui ont pour finalité d’enlaidir la maison.
Définir le projet consiste à identifier d’une manière précise le type d’habitation qui vous convient, le nombre de niveaux, la possibilité ultérieure d’extension, afin qu’il corresponde à votre famille et à son évolution prévisible. Puis adaptez-le à la réalité de votre budget et à la nature du terrain.
3 – La négligence de l’étude du sol
Il arrive très souvent, au bout de quelques années d’habitation, qu’on remarque des fissures, des ruissellements d’eau, de la végétation sur les murs, une fondation inadaptée. Ce sont des problèmes liés à une méconnaissance du sol.
Il est fortement recommandé de procéder à une étude de sol généralement réalisée par un professionnel. Les frais sont à la charge du constructeur.
Après cela, vous pouvez entamer les démarches administratives nécessaires pour l’obtention des autorisations. Ces démarches peuvent durer des mois.
4 – Le choix du professionnel
Dans cette rubrique, nous faisons abstraction de l’auto-construction, un procédé qui requiert la signature de contrats avec chaque corps de métier (réservées aux plus avertis) et de l’achat d’une maison clés en main à un promoteur.
Actuellement, faire appel à une tierce personne pour diligenter les travaux est courant. Ces personnes sont pour la plupart des professionnels de la construction qui peuvent, soit faire du bon travail ou, au contraire, réduire le rêve à néant. D’où l’importance capitale de faire le meilleur choix.
Trois catégories de professionnels sont à mentionner :
Un constructeur (idéal si vous n’avez pas le temps)
Avec un constructeur, vous avez à faire à un interlocuteur unique. Vous signez avec lui un contrat de construction de maison individuel, strictement réglementé et qui en fait la formule juridique la plus protectrice pour l’acquéreur. Les termes du contrat sont définis par le législateur, d’où la nécessité de connaitre les lois régissant la construction.
Un maitre d’œuvre
Le maître d’œuvre conçoit les plans de la maison, et assure le plus souvent, à votre demande, la coordination du déroulement des travaux. Il vous assiste par ailleurs dans le choix des intervenants qui réaliseront les travaux. Vous aurez donc plusieurs interlocuteurs. Le coût global n’est défini que lorsque les contrats avec chaque corps de métier sont signés.
A noter que le contrat de maîtrise d’œuvre n’est pas réglementé. Le maître d’œuvre a uniquement une obligation de moyens. Concrètement, il ne sera pas tenu, au final, responsable des éventuelles erreurs de construction.
L’architecte
Il est incontournable pour ceux qui accordent un soin particulier à l’esthétique. En plus de réaliser les plans, il peut suivre le chantier dans sa globalité, ce qui fait de lui un maître d’œuvre. Son principal avantage ? Il conçoit votre maison totalement sur mesure. Le point faible ? Un chiffrage pas toujours précis.
En définitive, même si votre interlocuteur vous fait bonne impression, restez vigilant. S’il ne demande pas à visiter le terrain, renâcle à vous donner des références de chantiers qu’il a réalisés ou tarde à vous remettre ses attestations d’assurance, ne vous y aventurez pas. Assurez-vous que le professionnel a toutes les compétences pour piloter votre projet et exigez toujours un contrat de construction de maison individuelle en conformité avec la législation.
5 – Le non-suivi du chantier
Vous n’êtes pas tenu d’aller quotidiennement sur le chantier puisque vous avez fait appel à un professionnel qui demeure votre interlocuteur mais vous avez l’obligation de vous y rendre régulièrement.
Assistez aux réunions de chantier que le professionnel organise avec les différents intervenants dont il coordonne l’action. Soyez présent durant les moments clés de l’avancée des travaux et ceux qui déterminent le déblocage des fonds. Pour rappel,
• 15% à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement le dépôt de garantie;
• 25% à l’achèvement des fondations ;
• 40% à l’achèvement des murs ;
• 60% à la mise hors d’eau ;
• 75% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
• 95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie.
• Le solde (5 %) à la levée des réserves.
Ne payez jamais davantage que ce qui est réalisé. Exigez toujours que le contrat et le plan soient respectés de même que le planning des travaux. Pointez du doigt toutes les dérives que vous constatez. En cas de retard du chantier, faites les recours prévus par le contrat. Pas d’inquiétude lorsque le chantier est désert. Cela peut être normal : la mise en œuvre des matériaux prévoit des temps de séchage ou de stabilisation. En cas de prolongement de la pause, contactez le professionnel et faites valoir vos droits.
6 – La remise des clés
Cette dernière partie reste la plus conflictuelle. Pour cause, 5 % du coût de l’œuvre peuvent être retenus par le maitre d’ouvrage jusqu’à la levée des réserves. Elle intervient obligatoirement avant votre entrée dans les lieux.
Par sécurité, prévoyez d’avoir un tiers professionnel à vos côtés (architecte, expert en bâtiment…). Les frais de ce dernier sont à votre charge. Si aucune réserve n’est mentionnée vous devez solder les comptes le plus tôt possible. Dans le cas contraire, le paiement du solde est dû à la levée des réserves. Mais si vous décidez de ne pas être accompagné, les 5% doivent être versés à la remise des clés dans un délai de 8 jours si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.
Enfin, l’idéal reste d’organiser une pré-réception des travaux alors que les ouvriers sont encore sur place pour lever les réserves. Profitez-en pour réclamer les notices techniques, les certificats de garantie, et pour demander des conseils d’entretien.
Sources :
• Malick Ndiaye, Urban and Housing specialist
• Maisons de qualité
• Code de la construction du Sénégal
